Российский сектор недвижимости переходит на рубль

Консалтинговая компания Colliers начала работу в России 20 лет назад, и во многом определила облик сегодняшней Москвы. Менеджмент уже пережил не один экономический кризис и философски относится нынешнему спаду. «В 2008 году сектор обрушился, но в этот раз, если у вас есть продуманная бизнес-модель, можно быть прибыльными и даже расширяться», говорит Казанский, сидя в московском офисе в самом высоком небоскребе Европы - одной из башен Москва-сити, построенной в том числе и при участии его компании.

Colliers, как и многие лидеры российского бизнеса, научилась справляться с меняющимися экономическими условиями благодаря горькому опыту прошлых лет. Держать наготове живые деньги и не зависеть от колебаний валюты — вот рецепт выживания крупнейших российских игроков. Казанский повторяет слова многих управленцев, опрошенных bne IntelliNews в последние полгода: "Мы обязаны воспользоваться теми шансами, которые дает текущий кризис. У нас есть возможность увеличить свою долю на рынке и предложить новые услуги".

Оптимизм Казанского может показаться неоправданным: сектор недвижимости понес слишком много потерь в последние годы. Особенно пострадал рынок офисных помещений, в том числе и кластер в Москва-сити. Некоторые офисы класса, А пришлось на время превратить в отели, чтобы владелец мог свети концы с концами.

Доля пустующих помещений взлетела до 15% — это все же лучше, чем максимум в 16,5% в 2009, но далеко от докризисных 4% в 2007. Источником роста неожиданно стали офисы класса B, после того, как в них стали переселяться и бывшие резиденты офисов классом выше, и те, кто раньше арендовал подновленные советские конторы — их цена практически сравнялась с ценой за офис среднего уровня.

Ситуация в сегменте торговой недвижимости немного лучше: в этом году рынок получил рекордное количество новых торговых площадей. Однако этот рост обеспечен вводом помещений, строительство который началось еще в 2011 или в 2012 году, когда российская экономика справилась с самыми серьезными последствиями кризиса 2008 года. По смелому предположению Казанского, именно сейчас, в разгар кризиса, вновь наступает удачный момент для инвестиций.

Однако сектор сильно изменился за последние несколько лет. Сейчас контракты на аренду и покупку заключаются исключительно в рублях — впервые в новейшей истории рынка недвижимости. Рублевые сделки уже давно практикуются в российских регионах, но для Москвы, привыкшей к дешевым западным кредитам, это в новинку.

"Проблема в том, что российские кредиты гораздо короче и дороже", говорит Казанский. "Сейчас все совершают сделки в рублях или оговаривают курс обмена в контракте".

После того, как ЦБ поднял в декабре ставку до 17%, инвестировать в недвижимость стало невыгодно. С тех пор ставку снижали пять раз, но она все равно слишком высока, а возобновившийся осенью рост цен означает, что ЦБ будет еще долго держать ставку на текущем уровне. "Главный вопрос в этой ситуации — как финансировать свои проекты?" говорит Казанский. По его мнению, ЦБ, министерство финансов и министерство экономического развития должны создать условия для появления источников долгосрочного финансирования — пенсионных и страховых фондов.

Пока же рынок выживает перезаключая кредитные договоры, подписанные до обвала рубля. Кроме того, президентский указ о деофшоризации вернул часть капитала в страну, и эти деньги по большей части осели именно в недвижимости. Но это, отмечает Казанский, лишь временные решения.

Тем не менее, даже на задыхающемся от нехватки денег рынке недвижимости есть сектор, продолжающий расти несмотря на общий спад. В этом году Colliers введет в эксплуатацию по крайней мере столько же метров складских помещений, как и в 2014, говорит Казанский. Единственная проблема в сегменте — это снижение аренды складов в валютном эквиваленте. Теперь весь сектор должен приспособиться к переоценке арендной стоимости, отмечает Казанский.

bibi-dom.ru

Российский сектор недвижимости переходит на рубль - Bibi-Dom.RU - real estate market
IFTTT